建物を建築する際に必須な接面って何？接面が短い場合の対処方法と事前に確認する方法を紹介！
建物を建築する際に必須な接面って何？接面が短い場合の対処方法と事前に確認する方法を紹介！
「建物を建築する際に必須な接面って何？」
「接面が短い場合はどうすればいいの？」
建築基準法で定められている「接面道路」は、建物を建築するうえで理解して置かなければいけません。接面がない場合や、道路の幅員が短い場合は、建物を建築できない可能性も高いです。
そのため、土地探しをする際は、接面を意識して見つける必要があります。
この記事では接面の概要と接面が短い場合の対処方法、接面がない土地の事例を紹介するので、土地探しをする方はぜひ参考にしてください。
接面とは？
はじめに「接面」についてわからないという方に向けて、ここでは接面の概要について紹介します。
建物のある敷地が接する道路のこと
接面とは、土地に面している道路のことで、「接面道路」とも呼ばれています。建築基準法上、接面道路がない土地は、建築確認申請ができないため、新築やリフォーム（一部除く）工事を行うことはできません。
また、接面は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があり、これを「接道義務」とも呼び、建築基準法の第43条1項の条文で定められています。
第四十三条 （敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
つまり、以下の画像の通り、2m未満の接面の敷地には建物を建築できないということになります。
そのため、土地を探す際は、接面に注意しなければいけません。接道義務をクリアしていない土地は、相場価格より安く販売されているため、値段だけで選ばないようにしましょう。
また、普段から使っている道路にも6種類あります。場合によっては4m以上の幅員でも建築できない場合があるため、次の項で詳しく紹介します。
道路には6種類ある
建築基準法上の道路は以下の表の通り6種類あります。
上記のうち、1項2号道路（開発道路）と1項5号道路（位置指定道路）の中には「私道」と呼ばれる道路があります。私道とは、国、地方自治体が管理しない道路であり、所有者は個人や法人などさまざまです。
接面道路が私道の場合、道路の持分を所有していなければ接道義務をクリアすることができません。そのため、土地を購入する際、道路の持分を他の所有者から一部買取る必要があるため注意しましょう。
建物を建築するための接面道路は長さが決まっている
接面道路の幅員は原則4m以上なければ建物を建築することができません。なおかつ2ｍ以上の接面が必要です。
しかし、幅員が4m未満であっても建築できる場合があります。次の項では接面や幅員が接道義務を満たしていない場合の対処方法を紹介します。
接面が短い場合の対処方法
土地によっては、接面義務をクリアしていない場合は多数あります。その際、対処できる方法を紹介します。
セットバックを行う
セットバックを行えば、接道義務をクリアすることができ、建物を建築することができます。道路後退とも呼ばれ、道路の中心線から2m離れた場所から敷地の境界線を後退させ、道路の幅を確保する方法です。
上記の画像のように、道路の中心から2m離すことで、建物を建築することが可能です。ただし、セットバックすると、敷地面積が小さくなるため、建築できる建物に制限が生じます。
私道の持分を購入する
前面道路が私道の場合、持分を購入すれば建物を建築することが可能です。もちろん幅員4m以上で2mの接面をクリアしなければいけませんが、少しでも持分を所有していれば接道義務を満たしていると判断されます。
ただし、持分を購入するためには、所有者から購入しなければいけません。私道の所有者が複数名いた場合、1人からでも持分を取得できれば建築することはできます。
しかし、私道に埋設されている水道管から自宅に引き込み工事をする際、掘削同意（道路を掘っていいという同意）を得なければいけないため、所有者全員から同意を得ていたほうが良いでしょう。
同意を得るには、数万円や数十万円支払うケースが多いです。場合によっては、金銭を支払っても同意をしてくれない所有者もいらっしゃるため、前面道路が私道である土地を購入する場合は、私道所有者の同意を得ているのかも確認しておきましょう。
接道義務の例外が認められるケースを確認する
接道義務をクリアしていないと建物の建築はできませんが、例外が認められるケースもあります。ここでは3つのケースを紹介します。
・法42条2項道路（みなし道路）の場合
幅が4m未満の道に接していてもみなし道路であれば建物の建築は可能です。ただしセットバックは必須となります。
・建築基準法43条但し書き物件に該当する場合
建築基準法上の道路に接していない土地で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て建築を許可した土地の場合は建築可能です。
・都市計画区域・準都市計画区外で建築する場合
山奥などの都市計画区域・準都市計画区外で建築する場合は接道義務は不要となるため、建築することができます。
実は接面がない土地の事例
接面道路があると思って土地を購入してしまったケースも少なくありません。実は接面がない土地は数多くあるため、事前にどのような土地が該当するのかチェックしておきましょう。
道が法上の道路でなかったケース
よくある事例では、アスファルト舗装されているにもかかわらず、道路ではなかったというケースです。幅員も4ｍ以上あり、見るからに道路っぽいのにもかからず、実際は所有者の敷地の一部であるという場合もあります。
アスファルト舗装している理由としては、「砂利道にしているのが嫌だったから」「自分が通行しやすいようにしかったから」などが挙げられます。
そのため現地で道路を見たからという理由で購入するのではなく、しっかり役所などで調査する必要があります。
敷地の最狭部分が2ｍを切っていたケース
以下の画像の通り、敷地の最狭部分が2ｍを切っていたケースの土地も数多くあるため注意が必要です。
接面している箇所が2ｍあっても、途中で2ｍを切った場合は建物を建築することができません。しかし、実際10センチや20センチ狭くなっても体感ではわからないため、気が付かない方も多いです。
特に接面が2mなどの土地には、上記のようなケースは多く見受けられますので、必ず測量などを行って調べてから購入しましょう。
道路と敷地に道路側溝が合ったケース
道路と敷地の間に道路側溝がある場合は、建物を建築できないケースもあるため注意しましょう。
水路があるため、側溝や橋を使って敷地に入る場合、「水路占用許可」をとらないと接道扱いになりません。水路占有とは、橋などをかけて出入りする際、自治体から許可を取らなければいけないものです。
購入した土地に橋が架かっていても、水路占有の許可が取れていなかったり、占有許可の期間が切れていたりする場合もあるため、購入前に確認しておきましょう。
土地を購入する前に接面を確認する方法
接面の確認は土地を購入する前の必須事項です。どのように調べるのかを3つの手順で紹介します。
公図と謄本を取得する
始めに公図と謄本を法務局で取得します。公図とは、土地の形状、地番、道路、水路などを図で表している図面のことです。（下図参照）
公図を取得すれば、道路の地番を確認することができ、謄本で道路であるかを確認することができます。
もちろん公図と謄本を取得する際は数百円程度の費用が発生します。また郵送なども対応しており、それぞれ料金が異なるため、下図を参考にしてください。
ただし公図と謄本を取得しても、6種類の道路のうち、どの道路に該当するかはわかりません。そのため、行政で確認するようにしましょう。
行政に確認する
市役所や役場にある、道路課や街並み形成課などで接面道路を確認することができます。道路台帳を閲覧すれば、自治体が管理している道路を調べることができ、6つの種類の道路のどれに該当するかがわかり、幅員なども調べることができます。
建築会社に調べてもらう
建築会社に相談すれば、道路について調べてもらうことが可能です。自ら行政で調べなくても、専門家である建築会社に依頼すれば、建物の建築の可否を判断してもらえます。
また一緒に住宅のプランニングも行ってくれるため、土地の形状に合わせた間取りを決めることができます。
接面のまとめ
接面とは、土地に面している道路のことで、「接面道路」とも呼ばれています。建物を建築するうえで、最低限敷地面が2ｍ以上接続している必要があり、なおかつ全面道路の幅員は4ｍ以上が求められます。
接面を気にせずに土地を購入してしまった結果、建物を建築できないというケースも多いです。自分で調べても構いませんが、見通しがちなどを防ぐためにも、建築会社などの専門家に調査してもらうようにしましょう。
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