築40年の家の価値はほとんど0円？計算方法と売却方法、注意点を解説！

「築40年になると建物の価値はほとんどなくなるってホント？」
「実家の売却をしたいけど築40年って売れる？」

古い建物は資産価値が下落していきます。築40年になると建物の価値はほとんどなくなるという話を聞いたことがあるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、実際築40年の建物でも売却できている方も多いです。そこで、この記事では築40年の家の価値の目安と売却方法、注意点を紹介します。

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築40年の家の価値はいくら

はじめに、築40年の家の価値について紹介します。

築40年の家の価値は0とみなされる

築40年の家の価値は、一般的に「0」と見なされることが多いです。建物の価値は、減価償却によって年々資産価値が下落していきます。

減価償却とは、資産は年数が経つにつれてその価値が減っていくという考えで、不動産の取得価額を決められた法定耐用年数にわたって計上する会計処理のことです。

木造住宅の場合、法定耐用年数が22年間と定められているため、築22年で資産価値は0になります。

もちろん家の価値は、立地や建物の規模、構造などによって変動するため、一概には言えません。

そのため、法定耐用年数を超えた建物であっても、実際の売却価格が0円になるということでもありません。

国交省が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を確認すると、以下の画像の通り、木造戸建住宅は築22年で価値が10％程度まで下落すると発表しています。

引用：国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状

また、グラフの「（財）不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算」のデータを見ると、築27年あたりに建物の価値は約10％程度となり、それ以降はほとんど横ばいです。

とはいえ、建物の価値が10％ほどであっても、建物の価値はないと判断されることが多いため、築40年の家は0と見なされることが多いです。

鉄筋コンクリートの場合は価値が残る

一方鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数が47年となるため、築40年でも価値が残ることになります。

一般的に鉄筋コンクリート造はマンションなどに用いられることが多いですが、もちろん戸建住宅も存在します。

木造住宅と比較すると建築費用が高くなりますが、その分築40年であっても法定耐用年数未満となるため、鉄筋コンクリートの場合は価値が残ることになります。

築40年の資産価値の計算方法

土地付きの一戸建てやマンションの資産価値は、以下の3つの方法のうち、いずれかひとつから算出します。

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法

どのような計算方法なのか、ひとつずつ確認していきましょう。

原価法

原価法とは、不動産をもう一度取得するためにかかる費用の視点から資産価値を計算する方法です。一戸建ての資産価値を算出する際などに利用されることが多いです。

原価法では、以下の計算式で資産価値を算出します。
資産価値=再調達原価－減価額

再調達資金とは、もう1度同じ建物を建築する場合にかかる原価のことで、実際に建築した時から現在までの物理的損傷、経年劣化や残存耐用年数などを考慮した減価額を差し引いて資産価値を算出します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、実際に取引された価格事例を参考に、資産価値を算出する方法です。不動産会社が売却査定をする際、最も用いられることが多いです。

過去の売買事例と、物件の周辺環境、土地形状など、さまざまな要素を考慮して算出します。

例えば、近隣で過去に100坪の土地が3,000万円（1坪当たり30万円）で売却できた事例があり、今回の土地が80坪の場合、2,400万円の査定価格になります。

そのうえ、双方の土地を比較し、今回売却する土地の方が形状が良く、駅やスーパーまでが行きやすい、角地などの加点ポイントがあれば、「2,400万円＋α」の価格で査定するという方法です。

収益還元法

収益還元法とは、収益物件として売却する場合、得られる利益から逆算しても求める方法です。金融機関の融資審査などでも利用され、直接還元法とDCF法の2種類あります。
直接還元法：（年間総収入-諸経費）÷還元利回り
DCF法：（〇年後の合計収益）÷（1+年間割引率の〇乗）

直接還元法とは、一定期間における収益を利回りで還元し、評価額を求める方法です。例えば、1年間の家賃収入が200万円で、諸経費が50万円、利回りが5％の場合、資産価値は3,000万円となります。

一方DCF法は、将来生み出す利益と売却した際の価格を現在に割り戻して評価額を求める方法です。DCF方は、非常に計算が複雑なうえ、不動産の資産価値だけでなく、企業価値を算出する際にも用いられます。

築40年の家をうまく売却する方法とは？

築40年の家でも売却することは可能です。しかし、そのまま売却しても売れない場合もあるため注意しましょう。ここでは4つの売却方法を紹介します。

・古民家として売却する
・リノベーションして売却する
・解体して更地売却する
・専門業者に買取してもらう

これから売却を検討している方は、ひとつずつ確認しましょう。

古民家として売却する

築40年の物件を古民家として売却すると買い手が見つかりやすくなります。近年では古民家を改装して居住される方も増えています。

また、働き改革により、在宅ワークで仕事をする方も増え、地方移住を考えている方も多いです。自治体の方でも移住をする方の支援を行っていたり、リフォーム費用の補助金を交付している場合もあります。

あえて古い建物のままリフォームせず、入居者が好きなデザインにできる状態にしておけば、売却することも可能です。

リノベーションして売却する

リノベーションを行って新しい建物として売却するのも一つの方法です。もちろんリノベーション費用は掛かってしまいますが、その代金分は売却価格に上乗せして売却するのが一般的です。

ただし、築40年の家となると、構造や設備が劣化している可能性も高く、リノベーションするのに多額の費用が掛かる場合があります。数千万円以上の価格となると、買い手も見つからない可能性もあるため、本当に売れるのかのマーケティング調査が必要です。

リノベーションを行ったものの、買い手が見つからなければ意味がありません。さらに費用も掛かってしまうため、資金を抑えて売却したい人は、次の項で紹介する解体して更地売却する方法がおすすめです。

解体して更地売却する

建物を解体して更地にすると、買い手が見つかりやすくなります。買い手側も好きな建物を建築できるうえ、解体費用がかからないため、購入希望者の間口が広がります。

解体費用は、木造住宅の場合、1坪当たり5万円前後です。もちろん解体業者によって異なりますが、30坪の建物であれば、150万円前後で更地にできます。

リノベーションと比較するとコストを抑えて売却することが可能です。

専門業者に買取してもらう

不動産を買取してくれる業者に売却するのも一つの方法です。専門業者は、買取してリノベーションし、賃貸物件として貸し出したり、中古住宅として売却したりします。

専門業者に依頼すれば、費用を掛けずに売却することが可能です。ただし、どの物件でも買取してくれるわけではなく、立地や建物の状況などから買取の可否が判断されます。

さらに相場価格より安い金額で買い取られることが多いため、最終手段として認識しておきましょう。

築40年の家を売却する際の注意点

ここでは、築40年の家を売却する際の注意点を3つ紹介します。

・ホームインスペクションを実施する
・土地の境界線を明確にしておく
・契約不適合責任の内容を確認しておく

築40年の家の売却は、後ほど買主とトラブルになる可能性も高いため、ひとつずつ確認しておきましょう。

ホームインスペクションを実施する

築40年の家など、古い物件に関してはホームインスペクションを実施しましょう。ホームインスペクションとは、住宅診断士が建物の劣化状況や不具合の確認、改修すべき箇所を検査することです。

古い家は構造躯体や住宅設備など、さまざまな部分が劣化している可能性が高いです。買主にとっては、「古い物件は大丈夫なのか」と疑問に思うことでしょう。

しかし、ホームインスペクションを行っておけば、買主も安全に購入することができるため、アピールポイントのひとつにもなります。

もちろんホームインスペクションを行うには、5〜8万円程度の費用がかかるため注意してください。

土地の境界線を明確にしておく

土地の境界線を明確にしておくと、買主も安心して購入できます。古い土地は隣地との境界が曖昧になっているケースが多いです。

実際登記されている土地の面積と実測面積が異なるケースも多いです。昔の土地は固定資産税を安く済ませるため、間口を狭くしたり土地の面積を小さく登記していたことが要因です。

しかし、土地の面積が確定していないと、買主の金融機関の融資審査が進まなかったり、隣地の方とトラブルになる可能性も高まります。

そのため境界確定を行ってから売却することをおすすめします。境界確定は土地家屋調査士に依頼しますが、数十万円から100万円近い費用になります。

境界確定する箇所や隣地所有者の数によって異なるため、事前に見積もりを取ってから依頼しましょう。

契約不適合責任の内容を確認しておく

契約不適合責任とは、目的物が契約の内容に適合しないことにより、売主が負う責任のことです。以前は瑕疵担保責任とも呼ばれていましたが、2020年の民法改正により名称と内容が変更となっています。

不動産の売買を行う場合、契約不適合責任が見つかると後で買主から補修費や賠償金を請求される可能性もあります。

事前に不動産会社と契約不適合責任の内容を確認しておくようにしましょう。

築40年の家の価値のまとめ

築40年の家の価値は、ほとんど0になる可能性が高いです。もちろん建物の構造によって異なりますが、木造住宅の場合は22年で資産価値が約10％程度まで下落します。

とはいえ、売却するとなると値段はしっかり付きます。しかしそのままの状態では売れない可能性もあるため、本記事で紹介した4つの方法を検討してみましょう。

そもそも立地的な問題や建物の状況によって売却できるか分からないため、まずは不動産会社などの専門家へ相談してみることをおすすめします。